[Eksperyment]: Czy stać nas na kredyt? - scenariusz nr 5

Okazało się, że jesteście bardziej łaskawi niż myślałam :-) A pozostawienie Wam decyzji o przebiegu naszego eksperymentu nie było takim złym pomysłem :-) Muszę się przyznać - bałam się, że rzucicie nas na głęboką wodę, a my utoniemy. Na szczęście nie jest tak źle i zaczynamy od scenariusza nr 5, czyli zakupu mieszkania dwupokojowego, ale nie w najcięższym wydaniu. Dzisiaj poznajcie strategię tego scenariusza, a na początku czerwca podzielę się wrażeniami :-)

Szczegóły dotyczące eksperymentu i poszczególne warianty są opisane TUTAJ. W dużym skrócie - spłacamy wyimaginowany kredyt :-)

Zaczynamy od scenariusza nr 5, który zakłada zakup mieszkanie dwupokojowego (ok. 35-45 m2) na rynku wtórnym w jednym z 10 największych miast w Polsce. Zakładamy, że koszt takiego mieszkania, remont i czynności około kredytowe będą nas kosztować ok. 200 000 zł.

W tym scenariuszu zakładamy, że nasz wkład własny to 50 000 zł, 50 000 zł pożyczymy od pracodawcy (w ramach zakładowego systemu socjalnego), a 100 000 zł będzie kredytem w banku.

Scenariusz nr 5. 

Rata: 1 509,96

Wkład własny: 50 000 zł

Pożyczka od pracodawcy: 50 000 zł

Kredyt w banku: 100 000 zł

Wysokość raty do pracodawcy: ok. 850 zł

Wysokość raty do banku (20 lat): 659,96 odsetki 58 389,33

Wysokość raty do banku (30 lat): 536,82 odsetki 93 256,06

Po opłaceniu raty pozostaje nam na życie: ok. 3 700 zł - 1 509,96 zł = 2 190,04 zł

Zakładając, że ratę będziemy musieli spłacać przy naszych obecnych zarobkach "na życie" zostanie nam 2 190,04 zł. Rata stanowi ponad 40% naszych obecnych dochodów (40,81%). Jest to poziom bardzo niebezpieczny - bezpiecznie byłoby w okolicach 30%. Sprawdzimy czy zachowując obecny styl życia spłacanie takiej raty będzie możliwe. Ile wyrzeczeń musielibyśmy ponieść, żeby kredytować własne mieszkanie. Czy warto?

Jak przy tym scenariuszu będzie wyglądać nasza sytuacja?

I. Wkład własny: 50 000 zł

Biorąc pod uwagę, że w rok możemy zaoszczędzić 10 000 zł uzbieranie takiej sumy starymi sposobami zajmie nam jeszcze 4 lata. Jeśli w części sfinansujemy zakupy weselne (a taki jest plan) to nasze oszczędności uszczuplą się i będziemy musieli oszczędzać rok dłużej.

Jeśli chcielibyśmy szybciej zgromadzić taki wkład własny musielibyśmy znacząco podnieść poziom odkładanych oszczędności. W rok oszczędziliśmy 9 464 zł, co daje średnio 788,67 zł oszczędności miesięcznie. Jak widzieliście w kolejnych podsumowaniach wyglądało to nie do końca tak różowo ;-), ale do obliczeń potrzeba takich uproszczeń.

Według kalkulatora systematycznego oszczędzania na stronie bankier.pl, żeby uzbierać 50 000 zł na koncie oprocentowanym 3% w skali roku musimy odkładać 4 lata po 1 000 zł miesięcznie. Szczerze mówiąc wygląda to przerażająco. Żeby skrócić ten okres o połowę musimy odkładać dwa razy więcej!

Jakie są realne szanse na oszczędzanie przez nas 2 000 zł miesięcznie? Przy obecnych zarobkach bardzo nikłe. Obecnie nawet 1 000 zł to spore wyzwanie. Nasze wydatki oscylują w granicy 3 000 zł miesięcznie. Musielibyśmy znacząco podnieść zarobki, żeby uzbierać taki wkład własny (np. o 1000 zł) i obniżyć swoje wydatki (też o 1 000 zł).

Sposoby na uzbieranie wkładu własnego:

Wkład własny: 50 000 zł

Rozwiązanie nr 1: Kontynuacja dotychczasowego stylu życia i zakup mieszkania po uzbieraniu wkładu, czyli za 5 lat.

Rozwiązanie nr 2: Obniżenie swoich wydatków do 2 000 zł miesięcznie i odkładanie 1 500 zł przez kolejne 3 lata.

Rozwiązanie nr 3: Obniżenie wydatków do 3 000 zł miesięcznie i podniesienie dochodów o 1 000 zł miesięcznie. Zakup mieszkania za 2,5 roku.

Rozwiązanie nr 4: Zwiększenie swoich zarobków o 2 000 zł miesięcznie i odkładanie ich w całości na oszczędności. Zakup mieszkania za 2 lata.

Najrozsądniejszym (i chyba najbardziej realnym) rozwiązaniem wydaje się nr 3. Raczej zejście z wydatkami do 3 000 zł nie będzie wielką rewolucją, a zwiększenie zarobków jest konieczne w każdym wariancie - 1 000 zł to realne wyzwanie.

II. Kredyt u pracodawcy: 50 000 zł

Niestety nie sprawdzaliśmy jak wygląda sytuacja ze zdolnością kredytową u pracodawcy (czy w ogóle jest coś takiego?). Ale jest to kredyt na mieszkanie, w którym maksymalny okres kredytowania to 5 lat. Po tych 5 latach nasza rata zmniejszyłaby się o te 850 zł dla pracodawcy. Kredyt jest naprawdę korzystny, ale trzeba pamiętać, że nasze wypłaty będą pomniejszone o tą kwotę, a kredyt do banku i tak trzeba będzie spłacać.

Uzyskanie tego kredytu wiąże się z wielkimi zawirowaniami administracyjnymi. Największy minus pracowniczej pożyczki to to, że jest wypłacana dopiero po przedstawieniu aktu notarialnego. Innymi słowy musimy to 50 000 zł najpierw "założyć", żeby później otrzymać ich zwrot. W grę wchodzi oczywiście pożyczka od rodziny :-)

Ostatnio okazało się, że taki kredyt na mieszkanie to nie jest jedyna dostępna pożyczka, o którą możemy się starać. Po jej spłaceniu możemy dodatkowo starać się o 18 000 zł kolejnej nieoprocentowanej pożyczki na 3 lata, rata tej pożyczki będzie wynosiła 500 zł.

III. Kredyt w banku: 100 000 zł

Zakładamy, że kredyt będzie zaciągnięty na 20 lat, całkowite oprocentowanie 5%, raty równe. Zwróćcie uwagę, że gdybyśmy chcieli wziąć taki kredyt na 30 lat to musielibyśmy spłacić prawie 35 000 zł odsetek więcej, przy różnicy w racie 123,14 zł!

Kredyt w banku: 100 000 zł

Wysokość raty do banku (20 lat): 659,96 odsetki 58 389,33

Wysokość raty do banku (30 lat): 536,82 odsetki 93 256,06

W ciągu pierwszych 5 lat zdążymy spłacić 16 545, 23 zł kapitału. Do spłaty pozostanie: 84 454, 77 zł. Rata kredytu dla banku 659,96 zł. Co zrobić z uwolnionymi 850 zł? Gromadzić czy nadpłacać?

Prawdopodobnie po 5 latach zniknie już prowizja za wcześniejszą spłatę, ale minie też już okres, w którym odsetki stanowią największą część raty. Czy opłaci nam się ten kredyt nadpłacić czy zbierać kapitał? 

Do końca spłaty kredytu uzbieramy (odkładając 850 zł miesięcznie) 153 000 zł. Dorzucając je do konta oprocentowanego na 3% zrobi się z tego prawie 185 000 zł. W trakcie całego kredytu suma odsetek zamknie się w 60 000 zł. Więc zyskalibyśmy 125 000 zł.

Korzystając z kalkulatora Michała, rozważyłam warianty wcześniejszej spłaty i skrócenie okresu kredytowania od momentu zakończenia spłacania kredytu u pracodawcy. W tych wariantach nie tylko zaoszczędzimy na odsetkach, ale także spłacimy kredyt wcześniej i wcześniej będziemy mogli przeznaczyć całą wysokość raty na oszczędności. Wersja w nawiasach przewiduje kolejną pożyczkę zakładową 18 000 zł:

po 2 latach: 850 zł x 24 miesiące = 20 400 zł (+18 000 zł)
oszczędność po takiej nadpłacie: 14 371,65 zł (21 781,70 zł)

po 3 latach: 850 zł x 36 miesięcy = 30 600 zł (+ 18 000 zł)
oszczędność po takiej nadpłacie: 16 687,87 zł (21 332,77 zł)

po 4 latach: 850 zł x 48 miesięcy = 40 800 zł (+ 18 000 zł)
oszczędności po takiej nadpłacie: 17 179, 45 zł (19 838,79 zł)

po 5 latach: 850 zł x 60 miesięcy = 51 000 zł (+ 11 877,89 zł)
oszczędność po takiej nadpłacie: 16 358,68 zł (16 485,30 zł)

Po 5 latach nadpłacenie kredytu już nie jest korzystne, ale w grę wchodzi jego całkowita spłata. Najlepszym rozwiązaniem wydaje się nadpłata po 2 latach i dalsza spłata kredytu u pracodawcy (500 zł). 

Rata po 7 latach: 659,96 zł (do banku) + 500 zł (dla pracodawcy) = 1 159,96 zł

                                                                              IV. Podsumowanie

I. Zebranie takiego wkładu własnego przy zakładanym wzroście zarobków i obniżeniu wydatków zajmie nam ok. 3 lata.

II. Trzeba uwzględnić pożyczkę 50 000 zł, żeby przedpłacić kredyt u pracodawcy. Po 7 latach zaciągniemy kolejną pożyczkę u pracodawcy.

III. Po 5 latach zbieramy kapitał w wysokości dotychczasowej raty i po dwóch latach (razem z zaciągniętą pożyczką zakładową) nadpłacamy kredyt. 

Plan jest całkiem niezły. Dzięki temu mamy szansę spłacić kredyt szybciej i zaoszczędzić na spłaconych odsetkach od kredytu do banku. Początkowa rata 1 509,96 zł po 7 latach obniży się do 1 159,96 zł, czyli zejdzie prawie do bezpiecznych 30% naszych dochodów (31,35%).

Pamiętajcie, że eksperyment ma wiele założeń, które wprowadzają uproszczenia w obliczeniach, ale nie uwzględniają niektórych czynników. Np. zakładam, że przez 20 lat oprocentowanie naszego kredytu, nasze zarobki, wydatki nie zmienią się.


Wszystko ładnie pięknie, ale...

Największą wadą jaką widzę w tym wspaniałym scenariuszu jest żelazna konsekwencja, która jest niezbędna do jego pomyślnego wykonania! Wystarczy, że po uwolnieniu się z pierwszego kredytu zaczniemy podnosić swoje wydatki i nie uda nam się nadpłacić kredytu po 7 latach. Albo nie będziemy zbierać oszczędności w takim tempie i wysokości, co znacznie obniży nasz wkład własny. Dodatkowo scenariusz ten zakłada pozbycie się wszystkich oszczędności, więc jest bardzo niebezpiecznie.

Czy uda nam się z pozostałej sumy żyć i oszczędzać? Wyniki tego eksperymentu pojawią się na początku czerwca, a relację "live" będę czasem wrzucać na fejsbuka i twittera :-)

Jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś to koniecznie polub 

blog Gosia Oszczędza na Facebooku!

A jeśli wolisz to możesz znaleźć 

blog Gosia Oszczędza na Twitterze!

zdjęcie: lumaxart na licencji CC BY 2.0