niedziela, 19 kwietnia 2015

[Eksperyment]: Czy stać nas na kredyt?

Wśród cennych rad dla ludzi planujących zaciągnąć kredyt na mieszkanie często pojawia się pomysł odkładania przez pół roku kwoty równej wysokości przyszłej raty. Ot tak, żeby sprawdzić swoje możliwości "na sucho". Z racji tego, że chcemy być przygotowani na różne warianty tego też oczywiście spróbujemy :-) Żeby jednak nie było zbyt nudno planuję to w ramach eksperymentu, który Wam tutaj zaprezentuję. Zapoznajcie się z założeniami naszej "zabawy" i czekajcie na kolejne doniesienia z frontu :-)
Ogólne założenia znacie. W tym roku chcielibyśmy kupić mieszkanie. W zależności od naszych możliwości i sytuacji na rynku będzie to kawalerka lub mieszkanie dwupokojowe. Kawalerkę będziemy wynajmować, bo tu gdzie mieszkamy żyje nam się całkiem dobrze i tanio, więc nie ma powodu, żeby zamieniać kawalerkę wynajmowaną po preferencyjnej cenie na kawalerkę utrzymywaną samodzielnie :-) Mieszkanie dwupokojowe miałoby być nasze przez najbliższe kilka - kilkanaście lat.

Zasady zabawy są proste - będziemy spłacać wyimaginowany kredyt :-) Rata będzie zależała od wybranego mieszkania i nie będzie podlegała negocjacji. Kwota poleci na konto oszczędnościowe i będzie nie do naruszenia. Chyba, że będziemy umierać z głodu. Zakładamy kilka wariantów. Możecie zdecydować, który zrealizujemy pierwszy :-)

Dzięki temu sprawdzamy kilka ważnych rzeczy. Czy stać nas na kredyt? Czy mając tak wysoką ratę jesteśmy w stanie przeżyć? Ile pieniędzy jest nam potrzebne do przeżycia? Czy podoba nam się życie na takim poziomie? Czy chcemy wegetować przez kilka lat za cenę własnego mieszkania?Czy warto poczekać z zakupem mieszkania na większy wkład własny? A przy okazji powiększymy swoje oszczędności :-)

Moje obliczenia mają tylko charakter poglądowy i służą zobrazowaniu sytuacji, a nie dokładnemu obliczeniu kosztów. Wszelkie uwagi, zwłaszcza te oparte na Waszych doświadczeniach, dotyczące wyliczeń są mile widziane :-) Ale pamiętajcie, że obliczenia zawierają mnóstwo uproszczeń - m.in. zakładają niezmienne oprocentowanie przez cały okres kredytu, szacunkowe wartości remontu, który będzie uzależniony od stanu mieszkania, co z kolei wpłynie też na jego cenę.

Koszt pożyczki u pracodawcy to 1% w skali roku. Koszt kredytu w banku zakładam na poziomie 5% (oprocentowanie + marża), nie biorę pod uwagę dodatkowych kosztów (prowadzenie rachunku, wcześniejsze spłaty itp.). Przy obliczaniu wysokości raty kredytu korzystałam z kalkulatora kredytowego na stronie bankier.pl

Zaczynamy od mieszkania najtańszego: KAWALERKA

Kawalerkę do remontu możemy kupić za 100 000 - 120 000 zł. Oczywiście możemy kupić też za 150 000 zł, ale raczej analizujemy rozsądne rozwiązania :-) Dla potrzeb eksperymentu zakładamy koszt kawalerki, remontu i spraw około kredytowych na poziomie 150 000 zł. Część środków będziemy chcieli pożyczyć od pracodawcy, część z banku, a część będzie naszym wkładem własnym. Jeśli chodzi o zakup kawalerki to jej zakup na wynajem jest możliwy tylko przed naszym ślubem, czyli w przeciągu 3-4 miesięcy.



Scenariusz nr 1. 
Rata: 1410,96

Wkład własny: 15 000 zł (min.)
Pożyczka od pracodawcy: 50 000 zł
Kredyt w banku: 85 000 zł

Wysokość raty do pracodawcy: ok. 850 zł
Wysokość raty do banku (20 lat): 560,96 odsetki 49 631,09
Wysokość raty do banku (30 lat): 456,30 odsetki 79 267,16
Po opłaceniu raty pozostaje nam na życie: ok. 3 700 zł - 1 410,96 zł = 2 289,04 zł






Scenariusz nr 2. 
Rata: 1179,98
Wkład własny: 50 000 zł
Pożyczka od pracodawcy: 50 000 zł
Kredyt w banku: 50 000 zł

Wysokość raty do pracodawcy: ok. 850 zł
Wysokość raty do banku (10 lat): 530,33 odsetki: 13 639,26
Wysokość raty do banku (20 lat): 329,98 odsetki 29 194,54
Wysokość raty do banku (30 lat): 268,40 odsetki 46 628,11
Po opłaceniu raty pozostaje nam na życie: ok. 3 700 zł - 1 179,98 zł = 2 520,02 zł






Scenariusz nr 3. 
Rata: 850 zł
Wkład własny: 100 000 zł
Pożyczka od pracodawcy: 50 000 zł

Wysokość raty do pracodawcy: ok. 850 zł
Po opłaceniu raty pozostaje nam na życie: ok. 3 700 zł - 850 zł = 2 850 zł


Druga opcja to: MIESZKANIE DWUPOKOJOWE

Dwupokojowe mieszkanie na rynku wtórnym możemy kupić za ok. 150 000 - 170 000 zł. Na potrzeby eksperymentu zakładamy, że wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania zamkną się na poziomie 200 000 zł. W pierwszym okresie zakładamy stopniowy remont już w trakcie mieszkania w zakupionym lokum. Podobnie jak przy kawalerce środki będziemy czerpać z trzech źródeł: bank, pracodawca i my sami. Po wstępnych wyliczeniach wydaje się, że scenariusze z mieszkaniem dwupokojowym są hardcorowe!




Scenariusz nr 4. 
Rata: 1707,94
Wkład własny: 20 000 zł (min.)
Pożyczka od pracodawcy: 50 000 zł
Kredyt w banku: 130 000 zł

Wysokość raty do pracodawcy: ok. 850 zł
Wysokość raty do banku (20 lat): 857,94 odsetki 75 906,39
Wysokość raty do banku (30 lat): 697,87 odsetki 121 232,17
Po opłaceniu raty pozostaje nam na życie: ok. 3 700 zł - 1 707,94 zł = 1 992,06 zł





Scenariusz nr 5. 
Rata: 1509,96
Wkład własny: 50 000 zł
Pożyczka od pracodawcy: 50 000 zł
Kredyt w banku: 100 000 zł

Wysokość raty do pracodawcy: ok. 850 zł
Wysokość raty do banku (20 lat): 659,96 odsetki 58 389,33
Wysokość raty do banku (30 lat): 536,82 odsetki 93 256,06
Po opłaceniu raty pozostaje nam na życie: ok. 3 700 zł - 1 509,96 zł = 2 190,04 zł





Scenariusz nr 6. 
Rata: 1377,96
Wkład własny: 70 000 zł
Pożyczka od pracodawcy: 50 000 zł
Kredyt w banku: 80 000 zł

Wysokość raty do pracodawcy: ok. 850 zł
Wysokość raty do banku (20 lat): 527,96 odsetki 46 711,53
Wysokość raty do banku (30 lat): 429,46 odsetki 74 604,29
Po opłaceniu raty pozostaje nam na życie: ok. 3 700 zł - 1 377,96 zł = 2 322,04 zł


Przedstawione warianty zakładają różny kapitał początkowy i zróżnicowaną długość okresu kredytowania. Szczegóły będę opisywać przy omawianiu każdego wariantu oddzielnie. Pożyczka z pracy musi zostać spłacona w 60 miesięcy, więc podana rata będzie obowiązywać przez pierwsze 5 lat. Później zostanie już "tylko" rata do banku.

Przy każdym wariancie przedstawię też możliwości osiągnięcia przez nas wkładu własnego na danym poziomie. Oczywiście z uwzględnieniem czasu i wysokości zarobków. Dodatkowo ustalę optymalny poziom oszczędności i zarobków dla każdej sytuacji.

Na uboczu pozostawiam przy tym eksperymencie kwestię naszej zdolności kredytowej. Na razie nie sprawdzaliśmy swoich możliwości, ale cały czas staramy się budować pozytywną historię :-) Kwoty rat i odsetek przy 30 letnim okresie kredytowania są załączone poglądowo. Szczegółowo przeanalizuję to w każdym przypadku osobno.

A teraz oddaję się w Wasze ręce. Udało mi się namówić mojego przyszłego męża na taki eksperyment. Także podejmujemy wyzwanie razem i działamy bez ściemniania. Decyzję od którego wariantu mamy zacząć pozostawiam Wam. Znacie poziom naszych zarobków i wydatków. Możecie wybrać pierwszy wariant, który spróbujemy przetrwać :-) Bez obaw - spróbujemy przejść wszystkie! Z każdym kolejnym miesiącem będziemy próbować czegoś nowego. Swoje preferencje możecie wpisywać pod tym wpisem lub w komentarzach na fanpejdżu do 26 kwietnia.


Jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś to koniecznie polub 
A jeśli wolisz to możesz znaleźć 

zdjęcie: lumaxart na licencji CC BY 2.0

35 komentarzy:

  1. Jedyna opcja to mieszkanie dwupokojowe z maksymalnym wkładem własnym. Jesteście młodzi, a póki nie macie dzieci, to warto ten czas nadgonić i spłacić ile się da. Potem będzie lżej. :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Mam nadzieję, że z czasem będzie lżej, ale chcemy też sprawdzić czy na pewno trzeba się z tą decyzją spieszyć..

      Usuń
  2. Ja bym na Waszym miejscu najpierw popytała w banku jaki kredyt jesteście w stanie dostać. To Wam od razu pokaże jaki wariant będzie realny. Wtedy skupicie się na odkładaniu na wkład własny.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Sęk w tym, że nie chcemy się na razie uzależniać od banku, tylko sprawdzić czy na pewno chcemy w ogóle się z nim wiązać :-)
      Jeśli się zdecydujemy wziąć kredyt i to w którejś z podanych wysokości, to wtedy zaczniemy kombinować z bankami.

      Usuń
  3. Powodzenia w testowaniu :)
    Mam nadzieję, że uda Wam się odkładać tyle ile trzeba :)

    OdpowiedzUsuń
  4. Ja bym zaczęła od nr 5 - żeby jednak kupić mieszkanie dwupokojowe, ale nie z najdroższą ratą :)
    Swoją drogą ciekawi mnie dlaczego kawalerkę chcecie wynajmować po zakupie. To się kalkuluje? Ile w Waszym mieście placi się za wynajem kawalerki?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Agnieszka, kawalerkę moglibyśmy wynająć za ok. 1200 zł + opłaty, czynsz po naszej stronie. Nie zarobilibyśmy na tym przez kilka najbliższych lat, ale szczegółowe wyliczenia zamieszczę przy omawianiu kawalerkowego scenariusza :-)
      Wysokość raty i opłat za kawalerkę przekroczyłaby nasz obecny koszt mieszkania prawie trzykrotnie, więc przeprowadzanie się na taki sam metraż tylko "swój" wydaje się nie najlepszym pomysłem w tej komfortowej sytuacji :-)

      Usuń
    2. To ciekawa jestem tego scenariusza dotyczącego kawalerki, bo w takim razie w ogóle kupowanie jej wydaje mi się bez sensu - skoro teraz nie zamierzacie w niej mieszkać, a z biegiem lat raczej ludziom potrzebne są coraz większe mieszkania... No ale nie znam szczegółów sytuacji, więc nie chcę się mądrzyć :)

      Usuń
  5. to czy kogoś stać na kredyt to często zrządzenie losu bo kiedy straci prace i nie znajdzie nowej jest w tarapatach.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nie prawda, jeśli odłożymy sobie wcześniej poduszkę finansową w wysokości 6 miesięcznych kosztów lub lepiej - wynagrodzenia to nie widzę problemu. Ciężko jest nie znaleźć pracy przez 6 miesięcy!
      Jeśli natomiast mówimy o sytuacji utraty zdolności do pracy, śmierci drugiej osoby to cóż warto się ubezpieczyć. No i przede wszystkim rata kredytu musi być rozsądna, w odniesieniu do naszych zarobków, kosztów życia. Dla mnie głupotą jest, gdy ludzie biorą maksymalną ratę i każde jej wahanie powoduje, że tracą płynność...

      Usuń
  6. A odnośnie BIK to sprawdziliscie juz swoją punktację?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jeszcze nie, ale staramy się ją regularnie kształtować, stosując się do porad na innych eksperckich blogach :-)

      Usuń
  7. Odnoszę wrażenie, że "symulacja raty" w banku jest zaniżona. Mam kredyt 70000 i trochę inna ratę tzn. wyższą niż ty zakładasz. (jeszcze bym dodała (odjęła) ze 100 zł jak skoczy rata na zasadzie czy damy radę jak się coś zmieni (jak hardkorowo, to hardkorowo) i zaczęłabym od scenariusza nr 5. Powodzenia

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Twoja rata zależy od tego jakie masz oprocentowanie kredytu i marżę. Je te wartości oszacowałam na 5%. Głos zapisany!

      Usuń
    2. dziwne, mam kredyt hipoteczny na 60 tys. na 15 lat, miesięczna rata to 415 zł, aczkolwiek ze względu na wysoki wkład własny dostaliśmy preferencyjną marżę.

      Usuń
  8. Gosiu, a czy możesz zdradzić w jakim mieście mieszkacie? Ceny mieszkań sa bardzo przystępne:)

    Ja 4lata temu zastanawiała sie nad tym samym. Zdecydowałam sie na 2pokojowe mieszkanie w nowym budownictwie. Miałam trochę pieniędzy (ok 30% całej ,,imprezy") i na resztę wzięłam kredyt. Po prawie 4 latach nie żałuje, ale mieszkanie nadal wynajmuje. Dzieki temu mogę z wynajmu opłacić ratę i czynsz, a zaoszczędzone pieniądze z pensji powiększają konto. Oczywiście w pewnym momencie (kiedy będė miała wiėksze oszczędności) zamierzam znacząco nadpłacić kredyt.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Miasto wojewódzkie, jedno z 10 największych w Polsce :-)

      Te 200 000 zł za 2 pokoje to mówimy o metrażu 35 - 45 metrów, rynek wtórny.

      Usuń
    2. Ja kupiłam 40m2, tyle, ze w Warszawie . Niestety ceny u nas sa zabójcze. Chociaz ostatnio spadło.
      Radziłabym Wam starać sie o jak największy wkład własny. I kredyt nie na 30 lat bo na początku prawie cała rata to odsetki. Weźcie na Max 20 lat (oczywiście jesli dacie radę z ratą).
      Opcja z pracowniczą pożyczką jest mega fajna i korzystna.
      Zastanówcie się dobrze nad ilością pokoi. Czy teraz kawalerki Wam wystarcza? Wydaje mi się, że jednak lepiej zainwestować w dwa pokoje. Ale z drugiej strony nie za wszelką cenę, bo jesli macie nie dawać rady z kredytem to tez bez sensu.
      Pamiętajcie tez, ze teraz stopy procentowe są bardzo niskie. Mi rata kredytu przez te prawie cztery lata spadła o 20%. A kiedy brałam. W 2011r tez były dość niskie.
      Głosuje na scenariusz 5:)

      Usuń
    3. Wiadomo, że zależy nam na jak najwyższym wkładzie własnym, ale musimy też wziąć pod uwagę, że uzbieranie np. 100 000 zł zajmie nam kawał czasu...
      Oczywiście rozważamy 20 lat jako optymalny okres kredytowania, wtedy już po 5 latach zostanie nam rata tylko bankowa, a odsetki będą niższe :-)

      Usuń
    4. To prawda, zastanówcie sie ile jesteście w stanie zebrać do czasu planowanego kupna. Moze rodzice cos dorzucą?:)

      Usuń
  9. strasznie tanie te mieszkania - chyba w jakimś małym mieście...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Niekoniecznie w małym, w mojej Łodzi mieszkania też są tanie, za ok. 150 tysięcy kupisz koło 50 metrów, 2 pokoje, w bloku w przyzwoitej okolicy.

      Usuń
  10. a nie lepiej póki możecie odkładać wysokość raty, żeby kredyt był jak najkrócej ?

    OdpowiedzUsuń
  11. A jak sprawdzisz wszystkie warianty, skoro za 3-4 miesiące musisz podjąć ewentualną decyzję o kupnie kawalerki? :) Bo tutaj widzę za mało czasu na ten projekt. Na dodatek zakładam, że każdy wariant dobrze by było przetestować dłużej niż miesiąc (3-4 co najmniej).

    Głosuję na 5 (a nawet 4). Jak przy tym wariancie dasz radę przeżyć, to i przy każdym innym powinno się udać ;).

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Widzę, że coraz więcej głosów za 4 i 5, więc pewnie nie zdążymy w te 4 miesiące przetestować kawalerkowego scenariusza. Z drugiej strony, jak przeżyjemy za najmniejszą to będziemy wiedzieć czego się spodziewać :-D

      Usuń
  12. Wg mnie najlepszy jest scenariusz 6, nie kupowałabym na waszym miejscu kawalerki. My kupiliśmy mieszkanie 52m i już nam jest ciasno, za kilka lat rozważamy 70 m dla nas dwojga (nie mamy planów powiększania rodziny), więc wydaje mi się, że jak własne to większe
    Ja głosuję na 6, ze względu na niższy kredyt zaciągnięty w banku co daje niższy kosz kredytu. W skali 20 lat to duża oszczędność. :)

    OdpowiedzUsuń
  13. Moim zdaniem jeśli i tak trzeba brać kredyt to nie ma się co pchać w malutkie mieszkanie i lepiej od razu celować w 65-75m. Teraz Wam wystarczy, ale za kilka lat znowu szukać?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Po co się ograniczać, może od razu 150 metrów? W wersji mieszkania dwupokojowego Gosia pisała o metrażu około 40m2 i cenie 160 tyś. W Twojej wersji będą potrzebowali 100 - 140 tyś więcej na zakup (nie licząc kosztów wykończenia/remontu).

      Usuń
  14. Zastanawiaja mnie dwie rzeczy: kredyt u pracodawcy i kwota pozostala na zycie. Pierwsze, jak wyglada kwestia pozyczki u pracodawcy? Rozumiem, ze jest to nieoprocentowany kredyt, wiec bardzo korzystny, ale na jaki okres planujecie owy kredyt rozlozyc? Planujecie u jednego pracodawcy spedzic wiecej niz dwa, trzy lata? Nie planujecie zadnego, rozwoju, awansu, nowych wyzwan w innej firmie? Po drugie, to kwota na zycie po odjeciu rat. Powinnas tam tez zawrzec wszystkie wasze koszty stale i prognoze na zywnosc - czy kosztem kredytu chcecie przez najblizsze kilka lat zyc za 400 zl?...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Tak jak we wpisie: kredyt u pracodawcy jest oprocentowany 1% w skali roku i musi zostać spłacony w 5 lat. Tutaj akurat jesteśmy spokojni, bo jedno z nas jest z tej pracy bardzo zadowolone i planuje zostać tam dłużej. Ta kwota, która zostaje musi wystarczyć na opłaty, żywność, utrzymanie auta itp. Cała reszta zostaje na przyjemności i oszczędności. Będę to rozpatrywać przy każdym wariancie oddzielnie. Czy chcemy? Hmm.. To się okaże :-)

      Usuń
  15. Fajna opcja bo i zaoszczędzę i sprawdzę czy będzie mnie stać na kredyt na mieszkanie.

    OdpowiedzUsuń
  16. U mnie ten eksperyment by się nie sprawdził - wynajmuję mieszkanie, więc i tak co miesiąc idzie mi spora ilość gotówki, co za różnica, czy płacę właścicielowi mieszkania, czy bankowi (oczywiście nie biorąc pod uwagę różnicy, że kupione mieszkanie jest moją własnością). Rata kredytu a miesięczny wynajem to wcale nie taka duża różnica - przynajmniej w moim przypadku.
    Ale mogę sobie poodkładać na oszczędnościowe różnicę między ratą a wynajmem, będzie na wkład własny ;)

    OdpowiedzUsuń
  17. Przed wzięciem kredytu na 30 lat polecam prosty eksperyment... myślowy, dzisiaj mamy 2 maja 2015 roku, cofnijcie się więc myślami do dnia 2 maja 1985 roku i pomyślcie jak wtedy wyglądał świat, następnie pomyślcie co wydarzyło się przez te 30 lat, jak zmienił się świat i zastanówcie się czy to wszystko co się stało przez te 30 lat było do przewidzenia dnia 2 maja 1985 roku, wzięcie kredyt na 30 lat to gra w rosyjska ruletkę, przepraszam grający w ruletkę na duże szanse że przeżyje, kredytowiec nie daje sobie żadnych szans

    OdpowiedzUsuń
  18. Temat jak dla mnie bardzo na czasie. Póki co próbuję zorientować się, czy kupić na rynku wtórnym czy pierwotnym... Jakieś sugestie? ;)

    OdpowiedzUsuń